Купівля житлової нерухомості на первинному ринку

АО «ЕКСПАТПРО» продовжує знайомити Вас з особливостями українського ринку нерухомості на Вашому шляху у пошуках житла.

У попередній статті ми детально розглянули шляхи купівлі житлової нерухомості на вторинному ринку, яку можна переглянути тут.

У цій статті ми зупинимося саме на придбанні житла у новобудові та розглянемо його за наступними етапами:

♦  Перевірка інформації з доступних джерел та документів щодо бажаного об’єкту нерухомості (‘due diligence’).

♦  Вибір способу інвестування та підписання відповідного договору.

♦  Реєстрація права власності на придбаний об’єкт нерухомості.

 

Перший етап: Перевірка

 

Перш ніж підписати договір купівлі-продажу квартири, варто провести процедуру належної перевірки такої квартири. Це не є вимогою закону, однак для того, аби переконатися, що об’єкт нерухомості вартий інвестування, слід проаналізувати всі потенційні ризики майбутньої процедури купівлі-продажу та об’єкту в цілому.

Якщо Ви хочете бути впевненим, що обране Вами житло варте довіри та інвестування, а Ваші кошти не будуть витрачені даремно, процедура належної перевірки обов’язкова.

Що має бути перевірено?

1. Інформація про забудовника

Потрібно проаналізувати історію проектів забудовника, репутацію, склад компанії забудовника, наявність заборгованостей перед державними органами та іншими особами, включаючи податкові борги, арешти, обтяження майна компанії-забудовника, наявність відкритої процедури банкрутства, судових проваджень.

З метою здійснення такої перевірки, потрібно отримати відомості з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Автоматизованої системи виконавчого провадження, Єдиного реєстру боржників, реєстрів Державної податкової служби України, Єдиного державного реєстру судових рішень, інших реєстрів та баз даних.

Особливу увагу слід приділити пошуку судових справ у Єдиному державному реєстрі судових рішень по об’єкту будівництва, земельній ділянці, на якій він розташований, справ за позовами покупців до забудовника стосовно порушення ним своїх зобов’язань.

2. Правовий режим земельної ділянки, на якій об’єкт побудовано або перебуває в процесі будівництва

Слід враховувати, що земельна ділянка, на якій ведеться будівництво, повинна мати наступне цільове призначення: будівництво та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, яке можна перевірити за допомогою Публічної кадастрової карти України, що також має бути відображено у містобудівній документації. Інакше, існує ризик судового оскарження зацікавленими особами дозволу на виконання будівельних робіт, наслідком чого стануть затяжний судовий розгляд та незавершене будівництво.

Також, слід перевірити, на якому правовому титулі знаходиться ділянка – у власності або строковому користуванні, хто є власником або орендарем та орендодавцем (проаналізувати відповідний договір оренди земельної ділянки, документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку, договір суперфіцію тощо). Якщо земельна ділянка не перебуває у власності, термін користування не повинен бути меншим за орієнтовний термін завершення будівництва. Компанія-забудовник або компанія-підрядник повинні бути вказані як власник або орендар відповідної земельної ділянки.

Окремо варто приділити увагу відповідним документам щодо особливостей земельної ділянки (у разі наявності, мають бути документи про зміну цільового призначення земельної ділянки, технічна документація щодо визначення меж земельної ділянки, її поділу, об’єднання тощо).

3. Дозвільна документація

Варто перевірити, чи є у забудовника містобудівні умови та обмеження (для будівель, розташованих у Києві, вказану інформацію можна перевірити у Містобудівному кадастрі міста Києва). Даний момент є надзвичайно важливим, оскільки саме ними визначаються кількість поверхів у будівлі, відстань від будівлі до інших елементів тощо.

У місті Києві стався випадок, коли забудовник був змушений знести кілька поверхів будівлі, аби відповідати містобудівним умовам та обмеженням та отримати всі необхідні документи для законного завершення будівництва.

Наступне, що потрібно перевірити, – наявність дозволу на виконання будівельних робіт (NB! Декларація про початок будівельних робіт не вважається таким дозволом); ліцензії підрядника на виконання будівельних робіт; проектної документації; документу, що підтверджує проведення обов’язкової експертизи проектів будівництва об’єктів з класами відповідальності (наслідків) типу CC2 («середні» наслідки – будинки висотою до 100 м, від 20 до 300 постійних мешканців) та типу CC3 («суттєві» наслідки – висотою від 100 м та 300 постійних жителів). Список визначених урядом організацій для проведення обов’язкової експертизи будівельних проектів можна перевірити за цим посиланням.

Інші дозвільні документи включають дозволи на проведення спеціальних видів робіт, рішення про присвоєння поштової адреси новому об’єкту будівництва, затвердження умов будівництва генеральним підрядником, дозвіл спеціалізованих департаментів на виконання будівельних робіт в історичних та архітектурних зонах, зонах відчуження тощо.

Досить часто забудовник може умисно зменшити тип відповідальності (наслідків), наприклад, вказавши тип CC1 (будівництво приватного будинку) замість CC2 (будівництво багатоквартирного будинку висотою до 100 м) у власних цілях, наприклад з метою уникнення необхідності отримувати ліцензію, обов’язкову для об’єктів CC2 та CC3. В той же час це може призвести до неможливості законно здати об’єкт в експлуатацію та зареєструвати право власності потенційними покупцями.

Інакше кажучи, чим вищим є тип відповідальності забудовника, тим складніше привести у відповідність з чинним законодавством всі юридичні та проектні аспекти будівництва.

Таким чином, якщо ви обираєте об’єкт з типом відповідальності CC2 і особливо CC3, усі документи повинні бути перевірені якомога ретельніше.

Залежно від статусу зведення об’єкта, слід також перевірити наявність:

♦  Угоди про підключення до міських мереж комунальних послуг, зокрема, послуг з надання тепло-, водо- та енергопостачання;

♦  Декларації про готовність об’єкту до експлуатації;

♦  Технічного паспорту на квартиру;

♦  Сертифікату про введення об’єкта в експлуатацію;

♦  Рішення (розпорядження районної адміністрації) про присвоєння об’єкту поштової адреси;

♦  Угоди з відповідною міською радою про сплату пайового внеску на розвиток міської інфраструктури (без проведення відповідних платежів, об’єкт може не отримати поштової адреси, що призведе до неможливості реєстрації прав власності інвесторів).

Наявність дозволу на проведення будівельних робіт, сертифікату про введення об’єкта в експлуатацію можуть бути перевернені за допомогою Реєстру дозвільних документів Державної архітектурно-будівельної інспекції.

Крім того, доцільно перевірити, чи існує підвищений суспільний інтерес та увага до обраного об’єкта (публічні суперечки, мітинги, масові акції протесту проти будівництва тощо) та чи причетні забудовники та підрядники до випадків шахрайства та політичних скандалів.

Існує можливість перевірки бажаного забудовника за допомогою рейтингів надійності, опублікованих різними ресурсами ЗМІ.

Процедура належної перевірки є доволі складною, але водночас це невід’ємний крок на шляху до придбання квартири в Україні, без якого не можна бути на 100% впевненим, що проблем із придбаною квартирою не виникне.

 

Другий етап: Способи інвестування та підписання договору купівлі-продажу

 

Законодавство України передбачає різноманітні способи інвестування приватними особами у процес будівництва об’єктів нерухомості: інвестування у фонди фінансування будівництва, купівля цільових облігацій, участь в інститутах спільного інвестування та у фондах операцій з нерухомістю. Забудовники також широко застосовують інші методи залучення коштів на будівництво  (попередні договори купівлі-продажу, договір купівлі-продажу майнових прав), які прямо не заборонені законом, але відсутні в спеціальних нормативно-правових актах та підлягають регулюванню, виходячи з загальних умов цивільного законодавства.

Кожен спосіб інвестування має свої переваги та недоліки. Основним недоліком усіх способів є те, що ніхто не може гарантувати, що будівля буде вчасно введена в експлуатацію або забудовник не збанкрутує до завершення будівництва. Для мінімізації максимально можливої кількості ризиків, перевірка усіх можливих нюансів є найліпшим варіантом для інвестора.

Перший спосіб інвестування стосується укладення договору з фондом фінансування будівництва. Управителем фонду є банк або інша ліцензована фінансова установа, що має договір із забудовником, за яким останній зобов’язується звести один або декілька будівельних об’єктів, здати їх в експлуатацію та передати фонду. Фонд зобов’язується фінансувати будівництво, відповідно до умов договору з забудовником.

Фонд отримує кошти на фінансування будівництва від потенційних інвесторів, які мають намір придбати квартиру. Після укладення договору з фондом та сплати вартості об’єкту нерухомого майна, відповідно до умов договору (можлива часткова сплата), інвестор отримує сертифікат, що підтверджує участь у фонді фінансування будівництва (в договорі має бути детально вказано всі особливості квартири – площа, поверх, номер тощо.) Після введення будинку в експлуатацію інвестор зобов’язаний підписати акт приймання – передачі квартири або відмовитись від підписання та пред’явити обґрунтовану вимогу забудовнику щодо усунення недоліків у збудованому об’єкті. Після підписання акту інвестор отримує ще один сертифікат, на підставі якого в подальшому реєструється право власності на квартиру.

Головна перевага для майбутніх інвесторів полягає в тому, що використання грошей забудовником контролюється фондом. У разі невиконання зобов’язань забудовником, фонд може навіть ухвалити рішення про зміну забудовника. Однак, можливі випадки, коли забудовники тісно пов’язані з фондами фінансування будівництва та мають можливість впливати на них таким чином, що фонди навіть не мають на меті контролювати хід будівництва та слідкувати за використанням коштів інвесторів, що в підсумку може призвести до несвоєчасного завершення або не завершення будівництва.

Другим способом є інвестування у цільові облігації, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта будівництва інвестору. Лот облігацій містить таку кількість облігацій, що відповідає відповідній кількості квадратних метрів у квартирі. Цільова облігація містить власну серію, номер, кількість квадратних метрів, однак не визначає конкретно саму квартиру (з описом її точного розташування). Таким чином, необхідно не лише укладати договір купівлі-продажу цільових облігацій, але й укласти з забудовником угоду про «бронювання» конкретної квартири, площа якої дорівнює кількості квадратних метрів, зазначеній в лоті облігацій.

Після закінчення будівництва забудовник викуповує облігації у інвесторів, а інвестори отримують «заброньовані» об’єкти нерухомості. Облігації випускаються під контролем Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку (НКЦПФР).

Участь в інститутах спільного інвестування подібна до механізму фонду фінансування будівництва з тією відмінністю, що банк (у фонді фінансування будівництва) як посередник між інвестором та забудовником замінюється компанією з управління активами (в інститутах спільного інвестування).

Потенційний інвестор укладає форвардний контракт з компанією управління активами. Такий контракт реєструється на біржі. Відповідно до умов такого контракту, інвестор набуває майнові права на квартиру, сплачує визначену частину ціни об’єкта компанії з управління активами та зобов’язується сплатити іншу частину ціни забудовнику після введення об’єкту в експлуатацію. Форвардний контракт повинен включати такі важливі особливості, як строк оплати, умови завершення будівництва, дата введення в експлуатацію, номер квартири, її площа тощо. Після введення об’єкту в експлуатацію забудовник та інвестор укладають основну угоду, згідно з якою квартира передається інвестору на праві приватної власності.

Інвестування у фонди операцій з нерухомістю в Україні не є поширеним, хоча участь у таких фондах є законною формою інвестування.

Попередні договори купівлі-продажу нерухомості та договори купівлі-продажу майнових прав є дещо ризикованими формами інвестування. Вони дозволяють забудовнику продати одну й ту саму квартиру двічі і більше разів, оскільки договори не підлягають реєстрації (як наприклад, при інвестуванні у цільові облігації, коли угода реєструється на біржі), можуть мати стандартні та нечіткі умови, які не визначають особливостей об’єкту нерухомості, який придбавається на етапі початку будівництва.

Інвестор повинен пам’ятати, що типовий договір завжди буде складений на користь забудовника. Тому гарною ідеєю буде проконсультуватися із досвідченим юристом щодо умов конкретної угоди, запропонованої забудовником.

На етапі будівництва не набувається право власності на житло та відсутня можливість отримати правовстановлювальні документи, укладаючи будь-який з вищезазначених договорів за відповідними способами інвестування.  Саме тому надзвичайно важливо проаналізувати кожен документ, що стосується забудовника та майбутнього будівництва, уважно ознайомитись з усіма умовами запропонованого договору перед його підписанням. Інакше Ви ризикуєте даремно витратити свої кошти або ж натрапити на довгострокове будівництво, численні судові процеси та чекати десятиліттями, поки будівля буде остаточно побудована та введена в експлуатацію.

 

Третій етап: Реєстрація права власності

 

Після реєстрації права власності інвестор стає законним власником квартири. Реєстрацію можна здійснити через Центри надання адміністративних послуг.

Перед реєстрацією необхідно отримати технічний паспорт на квартиру. Також потрібно затребувати у компанії-забудовника засвідчені копії документів, що підтверджують введення будинку в експлуатацію та присвоєння поштової адреси.

Набір інших документів, що необхідні для реєстрації, залежить від обраного вами способу інвестування (наприклад, у випадку інвестування у цінні папери потрібно пред’явити договір купівлі-продажу цінних паперів та договір бронювання квартири).

АО «ЕКСПАТПРО» має великий досвід супроводу угод щодо купівлі-продажу нерухомості та інвестування в об’єкти будівництва. Ми завжди готові проконсультувати Вас з усіх питань, що виникають щодо придбання нерухомості на будь-якому етапі – від вибору надійного об’єкту інвестування до укладення договору та реєстрації права власності.