Купівля житлової нерухомості в Україні

Експати прибувають до України, маючи найчастіше на меті започаткувати бізнес, одружитися, знайти роботу, або з будь-яких інших причин, однак усі розглядають опцію придбання нерухомості в Україні.

Відповідаючи на популярні запити наших клієнтів, команда ЕКСПАТПРО підготувала для Вас короткий гайд, як іноземець може придбати нерухомість в Україні, які тонкощі та «підводні камені» слід дослідити, оскільки законодавство з питань ринку нерухомості постійно змінюється.

Іноземець може обрати опцію придбання нерухомості у новобудові або на вторинному ринку. Все залежить від того, що Вам буде більше до вподоби. У будь-якому разі всі документи та інформація щодо об’єкту мають бути ретельно перевірені в обох випадках. В той же час, існують деякі відмінності між придбанням нерухомості у новобудові та на вторинному ринку.

Слід також пам’ятати, що Ви завжди маєте можливість видати довіреність і Ваш представник зможе зробити все необхідне з метою придбання квартири у Ваших інтересах та на Ваше ім’я.

Команда ЕКСПАТПРО готова супроводжувати Вас під час проходження усіх наступних етапів на шляху до купівлі квартири, кожен з яких має свої особливості, залежно від того, придбаваєте Ви квартиру у новобудові або ж на вторинному ринку:

1. Проведення перевірки.

2. Переговори та укладення попереднього договору купівлі-продажу.

3. Укладення основного договору купівлі-продажу квартири. Розрахунки. Реєстрація права власності.

 

Перший етап: Проведення перевірки

 

Якщо Ви знайшли об’єкт нерухомості на вторинному ринку, який Вас зацікавив, не поспішайте одразу купувати його. До прийняття такого рішення все повинно бути ретельно перевірено, аналогічно придбанню квартири у новобудові.

Процедура перевірки охоплює наступні документи та інформацію:

a) правовий статус будинку, в якому знаходиться квартира

Слід перевірити правовий статус будинку, де знаходиться квартира. Чи є він пам’яткою архітектури або об’єктом культурної спадщини України (можна перевірити за допомогою Державного реєстру нерухомих пам’яток України державного та місцевого значення)?

Якщо відповідь на попереднє питання ствердна, то перед Вами постає складне завдання щодо перевірки інших особливостей (чи є згода Міністерства культури України на відчуження квартири, чи є чинний охоронний договір на об’єкт культурної спадщини, чи є акт технічного стану пам’ятки, який має бути оновлений кожні 5 років, чи минув одномісячний термін, протягом якого департамент охорони культурної спадщини мав право привілейованої купівлі пам’ятки тощо).

b) авовстановлювальні документи на квартиру, зокрема, договір купівлі-продажу квартири або інший документ, що підтверджує право власності продавця (свідоцтво про право власності, договір дарування тощо), технічний паспорт на квартиру, документ, що підтверджує реєстрацію права власності попереднього власника (можна перевірити за наявністю витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або ж довідкою з Бюро технічної інвентаризації (БТІ)).

c) арешти, застави та інші обтяження майна

Необхідно перевірити інформацію щодо квартири за допомогою спеціалізованих державних реєстрів, наприклад, чи була квартира в заставі ​​(перевіряється за допомогою даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно), чи є вона предметом судового розгляду (перевіряється за допомогою Єдиного державного реєстру судових рішень, Автоматизованої системи виконавчих проваджень).

d) інформація щодо продавця (чи перебуває він у шлюбі (якщо так, то буде потрібна нотаріально засвідчена згода іншого з подружжя на продаж квартири), чи є у нього неповнолітні (малолітні) діти, особи з інвалідністю, що перебувають на утриманні, а також матеріальна заборгованість за будь-якими зобов’язаннями (може бути перевірено за допомогою Єдиного державного реєстру боржників).

Якщо продавцем є юридична особа, слід перевірити, чи не є вона збанкрутілою та чи відкриті щодо неї будь-які судові провадження, що можуть мати вплив на володіння нею об’єктами нерухомості.

Якщо у фізичної особи-продавця є діти, які мають право власності на квартиру, її частку або право користування нею, повинна бути попередня згода органу опіки та піклування на відчуження квартири батьками дитини або одним із них. В іншому випадку, Ви ризикуєте бути втягнутим у тривалий юридичний спір, що може мати наслідком втрату квартири, у разі якщо суд визнає угоду купівлі-продажу недійсною, оскільки вона суперечить майновим правам дитини та/або звужує їх.

e) документи продавця (паспорт, реєстраційний номер облікової картки платника податків, свідоцтво про шлюб/розлучення, свідоцтво про народження дитини (якщо одним із власників квартири є малолітня особа).

f) існування заборгованості зі сплати комунальних платежів по квартирі.

g) наявність осіб, місце проживання/перебування яких зареєстровано у квартирі

Якщо продавець не надає інформацію щодо осіб, зареєстрованих у квартирі, Вам знадобиться допомога нотаріуса, який зможе перевірити наявність зареєстрованого місця проживання/перебування будь-яких осіб в обраній Вами квартирі, аби впевнитися у відсутності прав на квартиру неповнолітніх осіб та осіб з інвалідністю.

 

Другий етап: Переговори та укладення попереднього договору купівлі-продажу

 

Після завершення процедури перевірки об’єкту, можна розпочинати переговори з продавцем об’єкту нерухомості та переходити до підписання попереднього договору купівлі-продажу.

Згідно з умовами попереднього договору купівлі-продажу, сторони узгоджують умови основної угоди: ціна, процес оплати, строки укладення основного договору, відповідальність за не укладення основного договору.

Для гарантування прав обох сторін, за умовами попереднього договору купівлі-продажу, покупець, як правило, сплачує завдаток, який підтверджує його намір придбати квартиру, а продавець зобов’язується не продавати квартиру будь-якій іншій особі. У разі, коли покупець ухиляється від укладення основного договору у встановлений строк, сума завдатку залишається у продавця. Якщо ж продавець відмовляється укласти основний договір, покупцю повертається завдаток у подвійному розмірі.

 

Третій етап: Укладення основного договору купівлі-продажу квартири. Розрахунки. Реєстрація права власності

 

Цим етапом остаточно завершується угода: укладається основний договір купівлі-продажу квартири, який посвідчується нотаріально, одночасно з чим нотаріусом реєструється право власності на квартиру у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

До моменту підписання та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири сторонам потрібно:

♦  провести оцінку нерухомого майна, оскільки вказана у договорі купівлі-продажу ціна об’єкту не повинна бути меншою, ніж мінімально допустима ринкова вартість нерухомості;

♦  сплатити збір на обов’язкове державне пенсійне страхування у розмірі 1% від вартості майна, встановленої у договорі. Даний збір зазвичай сплачується покупцем;

♦  сплатити державне мито у розмірі до 1% від вартості майна нотаріусу за посвідчення договору купівлі-продажу квартири.

Покупець може сплатити вартість квартири продавцю до або після укладення угоди, однак повноправним власником квартири він стає лише після підписання договору купівлі-продажу, його нотаріального посвідчення і реєстрації права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

В Україні всі платежі, що перевищують 50 000 грн. (еквівалентно приблизно 1800 доларам США) повинні бути проведені безготівково через банк. Однак, більшість розрахунків за операціями з купівлі-продажу нерухомості між фізичними особами все ж проводиться у готівковій формі, що має свої ризики.

ЕКСПАТПРО має значний досвід у супроводженні та консультуванні клієнтів з питань придбання та продажу нерухомості, як щодо об’єктів первинного, так і вторинного ринків України, а також в успішному проведенні угод щодо об’єктів нерухомості.

За наступним посиланням можете ознайомитися з нашим оглядом питання купівлі квартири у новобудові.