Покупка жилой недвижимости на первичном рынке

В этой статье мы рассмотрим вопросы приобретения жилья в новостройке и его этапы:

♦ Проверка информации из доступных источников и документов относительно желаемого объекта недвижимости (‘due diligence’).

♦ Выбор способа инвестирования и подписания соответствующего договора.

♦ Регистрация права собственности на приобретенный объект недвижимости.

 

Первый этап: Проверка

 

Прежде чем подписать договор купли-продажи квартиры, следует уделить время проверки квартиры. Закон этого не требует, но для того, чтобы убедиться, что объект недвижимости стоит инвестиций, нужно проанализировать все потенциальные риски предстоящей процедуры купли-продажи и объекта в целом.

Если Вы хотите быть уверенным, что выбранное Вами жилье стоит доверия и вложений, а Ваши средства не будут потрачены зря, процедура надлежащей проверки обязательна.

Что нужно проверить?

1. Информация о застройщике

Проанализируйте историю проектов застройщика, репутацию, состав компании застройщика, наличие задолженностей перед государственными органами и другими лицами, включая задолженность по налогам, аресты, обременения имущества компании-застройщика, наличие открытой процедуры банкротства, судебных разбирательств.

Чтобы провести такую проверку, нужно получить сведения из Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований, Автоматизированной системы исполнительного производства, Единого реестра должников, реестров Государственной налоговой службы Украины, Единого государственного реестра судебных решений, других реестров и баз данных.

Особое внимание следует уделить поиску судебных дел в Едином государственном реестре судебных решений по объекту строительства, земельному участку, на котором он расположен, дел по искам покупателей к застройщику о нарушении им своих обязательств.

2. Правовой режим земельного участка, на котором объект построен или строится

Нужно учитывать, что земельный участок, на котором ведется строительство, должен иметь целевое назначение «Строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома», которое можно проверить с помощью Публичной кадастровой карты Украины. Также это должно быть отражено в градостроительной документации. В противном случае существует риск судебного обжалования заинтересованными лицами разрешения на выполнение строительных работ, результатом которого станут затяжное судебное разбирательство и незавершенное строительство.

Также нужно проверить, а каком правовом титуле находится участок — в собственности или срочном пользовании, кто является собственником или арендатором и арендодателем (проанализировать соответствующий договор аренды земельного участка, документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, договор суперфиция и т.д.). Если земельный участок не находится в собственности, срок пользования не должен быть меньше, чем ориентировочный срок завершения строительства. Компания-застройщик или компания-подрядчик должны быть указаны как владелец или арендатор соответствующего земельного участка.

Отдельно стоит уделить внимание соответствующим документам об особенностях земельного участка. Это могут быть: документы об изменении целевого назначения земельного участка, техническая документация по определению границ земельного участка, его разделения, объединения и т.п.

3. Разрешительная документация

Стоит проверить, есть ли у застройщика градостроительные условия и ограничения (для зданий, расположенных в Киеве, указанную информацию можно проверить в Градостроительном кадастре города Киева). Это очень важно, поскольку именно ими определяются количество этажей в здании, расстояние от здания до других элементов и т.п.

В Киеве был случай, когда застройщик был вынужден снести несколько этажей здания, чтобы соответствовать градостроительным условиям и ограничениям, а также получить все необходимые документы для законного завершения строительства.

Следующее, что нужно проверить, − наличие разрешения на выполнение строительных работ (Помните, что Декларация о начале строительных работ не считается разрешением); лицензии подрядчика на выполнение строительных работ; проектной документации; документа, подтверждающего проведение обязательной экспертизы проектов строительства объектов с классами ответственности (последствий) типа CC2 ( «средние» последствия — дома высотой до 100 м, от 20 до 300 постоянных жителей) и типа CC3 ( «значительные» последствия — высотой от 100 м и 300 постоянных жителей). Список определенных правительством организаций для проведения обязательной экспертизы строительных проектов можно проверить по этой ссылке.

Другие разрешительные документы включают в себя разрешения на проведение специальных видов работ, решение о присвоении почтового адреса новому объекту строительства, утверждение условий строительства генеральным подрядчиком, разрешение специализированных департаментов на выполнение строительных работ в исторических и архитектурных зонах, зонах отчуждения и тому подобное.

Достаточно часто застройщик может умышленно уменьшить тип ответственности (последствий), например, указав тип CC1 (строительство частного дома) вместо CC2 (строительство многоквартирного дома высотой до 100 м) в собственных целях, например, чтобы избежать необходимости получать лицензию, обязательную для о объектов CC2 и CC3. В то же время, это может привести к невозможности законно сдать объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности потенциальными покупателями.

Иными словами, чем выше тип ответственности застройщика, тем сложнее привести в соответствие с действующим законодательством все юридические и проектные аспекты строительства.

Таким образом, если вы выбираете объект с типом ответственности CC2 и особенно CC3, все документы должны быть проверены как можно тщательнее.

В зависимости от статуса строительства объекта, следует также проверить наличие:

♦  Соглашения о подключении к городским сетям коммунальных услуг, в частности, услуг по предоставлению тепло-, водо- и энергоснабжения;

♦  Декларации о готовности объекта к эксплуатации;

♦  Технического паспорта на квартиру;

♦  Сертификата о вводе объекта в эксплуатацию;

♦  Решение (распоряжение районной администрации) о присвоении объекту почтового адреса;

♦  Соглашения с соответствующим городским советом об уплате паевого взноса на развитие городской инфраструктуры (без проведения соответствующих платежей, объект может не получить почтового адреса, что приведет к невозможности регистрации прав собственности инвесторов).

Наличие разрешения на проведение строительных работ, сертификата о вводе объекта в эксплуатацию могут быть проверены с помощью Реестра разрешительных документов Государственной архитектурно-строительной инспекции.

Кроме того, целесообразно проверить, существует ли повышенный общественный интерес и внимание к выбранному объекту (публичные споры, митинги, массовые акции протеста против строительства и т.п.) и причастны ли застройщики и подрядчики к случаям мошенничества и политическим скандалам.

Существует возможность проверки желаемого застройщика с помощью рейтингов надежности, опубликованных различными ресурсами СМИ.

Процедура надлежащей проверки довольна сложная, но вместе с тем это неотъемлемый шаг на пути к приобретению квартиры в Украине, без которого нельзя быть на 100% уверенным, что проблем с приобретенной квартирой не возникнет.

 

Второй этап: Способы инвестирования и подписания договора купли-продажи

 

 Законодательство Украины предусматривает различные способы инвестирования частными лицами в процесс строительства объектов недвижимости:

♦  инвестирование в фонды финансирования строительства,

♦  покупка целевых облигаций,

♦  участие в институтах совместного инвестирования и в фондах операций с недвижимостью.

Застройщики также широко применяют другие методы привлечения средств на строительство (предварительные договоры купли-продажи, договор купли-продажи имущественных прав), которые прямо не запрещены законом, но отсутствуют в специальных нормативно-правовых актах и ​​подлежат регулированию, исходя из общих условий гражданского права.

Каждый способ инвестирования имеет свои преимущества и недостатки. Основным недостатком всех способов является то, что никто не может гарантировать, что здание будет вовремя введено в эксплуатацию или застройщик не обанкротится до завершения строительства. Для минимизации максимально возможного количества рисков, проверка всех возможных нюансов является лучшим вариантом для инвестора.

Первый способ инвестирования касается заключения договора с фондом финансирования строительства. Управляющим фонда является банк или другое лицензированное финансовое учреждение, которое имеет договор с застройщиком, по которому последний обязуется возвести один или несколько объектов строительства, сдать их в эксплуатацию и передать фонду. Фонд обязуется финансировать строительство в соответствии с условиями договора с застройщиком. 

Фонд получает средства на финансирование строительства от потенциальных инвесторов, которые намерены приобрести квартиру. После заключения договора с фондом и оплаты стоимости объекта недвижимого имущества, в соответствии с условиями договора (возможна частичная оплата), инвестор получает сертификат, подтверждающий участие в фонде финансирования строительства (в договоре должно быть подробно указаны все особенности квартиры — площадь, этаж, номер пр.) После ввода дома в эксплуатацию инвестор обязан подписать акт приема — передачи квартиры или отказаться от подписания и предъявить обоснованное требование застройщику по устранению недостатков в построенном объекте. После подписания акта инвестор получает один сертификат, на основании которого в дальнейшем регистрируется право собственности на квартиру.

Главное преимущество для будущих инвесторов заключается в том, что использование денег застройщиком контролируется фондом. В случае невыполнения обязательств застройщиком, фонд может даже принять решение о смене застройщика. Однако, возможны случаи, когда застройщики тесно связаны с фондами финансирования строительства и имеют возможность влиять на них таким образом, что фонды даже не имеют цели контролировать ход строительства и следить за использованием средств инвесторов, что в итоге может привести к несвоевременному завершению или не завершение строительства.

Вторым способом является инвестирование в целевые облигации, исполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта строительства инвестору. Лот облигаций содержит такое количество облигаций, какое отвечает соответствующему числу квадратных метров в квартире. Целевая облигация содержит собственную серию, номер, количество квадратных метров, однако не определяет конкретно саму квартиру (с описанием ее точного расположения). Таким образом, необходимо не только заключать договор купли-продажи целевых облигаций, но и заключить с застройщиком соглашение о «бронирование» конкретной квартиры, площадь которой равна количеству квадратных метров, указанной в лоте облигаций.

После окончания строительства застройщик выкупает облигации у инвесторов, а инвесторы получают «забронированы» объекты недвижимости. Облигации выпускаются под контролем Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР).

Участие в институтах совместного инвестирования похожа на механизм фонда финансирования строительства с тем отличием, что банк (в фонде финансирования строительства) в качестве посредника между инвестором и застройщиком заменяется компанией по управлению активами (в институтах совместного инвестирования).

Потенциальный инвестор заключает форвардный контракт с компанией по управлению активами. Такой контракт регистрируется на бирже. По условиям такого контракта, инвестор приобретает имущественные права на квартиру, платит определенную часть цены объекта компании по управлению активами и обязуется оплатить остальную часть цены застройщику после ввода объекта в эксплуатацию. Форвардный контракт должен включать такие важные особенности, как срок оплаты, условия завершения строительства, дата ввода в эксплуатацию, номер квартиры, ее площадь и др. После ввода объекта в эксплуатацию застройщик и инвестор заключают основной договор, по которому квартира передается инвестору по праву частной собственности.

Инвестирование в фонды операций с недвижимостью в Украине не является распространенным, хотя участие в таких фондах является законной формой инвестирования.

Предварительные договоры купли-продажи недвижимости и договора купли-продажи имущественных прав является несколько рискованными формами инвестирования. Они позволяют застройщику продать одну и ту же квартиру два и больше раз, поскольку договоры не подлежат регистрации, как, например, при инвестировании в целевые облигации, когда сделка регистрируется на бирже. Также они могут иметь стандартные и нечеткие условия, которые не определяют особенностей объекта недвижимости, приобретаемого на этапе начала строительства.

Инвестор должен помнить, что типовой договор всегда будет составлен в пользу застройщика. Правильным решением будет проконсультироваться с опытным юристом по условиям конкретной сделки, предложенной застройщиком.

Заключая любой из вышеупомянутых договоров по соответствующим способам инвестирования, учитывайте, что вы не получаете права собственности на этапе строительства, также отсутствует возможность получить правоустанавливающие документы. Именно поэтому чрезвычайно важно проанализировать каждый документ, касающийся застройщика и будущего строительства, внимательно ознакомиться со всеми условиями предложенного договора перед его подписанием. Иначе Вы рискуете зря потратить свои средства или же столкнуться с долгостроем, многочисленными судебными процессами и ждать десятилетиями, пока здание будет окончательно построена и введено в эксплуатацию.

 

Третий этап: Регистрация права собственности

 

 После регистрации права собственности инвестор становится законным владельцем квартиры. Регистрацию можно осуществить через Центры предоставления административных услуг.

Перед регистрацией необходимо получить технический паспорт на квартиру. Также нужно потребовать у компании-застройщика заверенные копии документов, подтверждающих ввод дома в эксплуатацию и присвоении почтового адреса.

Набор других документов, необходимых для регистрации, зависит от выбранного Вами способа инвестирования. Например, в случае инвестирования в ценные бумаги нужно предъявить договор купли-продажи ценных бумаг и договор бронирования квартиры.

Юридическая компания «ЭКСПАТПРО» имеет большой опыт сопровождения сделок по купле-продаже недвижимости и инвестированию в объекты строительства. Мы всегда готовы проконсультировать Вас по всем вопросам, возникающим в связи с приобретением недвижимости на любом этапе — от выбора надежного объекта инвестирования до заключения договора и регистрации права собственности.